Mietrecht

Konflikte bei Mängeln, Kündigungen und Nachbarschaftsstreitigkeiten

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Bei Mängeln an der Mietsache wie Schimmel, Wasserschäden oder anderen Defekten stehen wir Ihnen ebenso zur Seite wie bei Fragen zu Mieterhöhungen oder Kündigungen, sei es durch Mieter oder Vermieter. Auch bei Mietrückständen, Vertragsverstößen und Nebenkostenabrechnungen bieten wir fachkundige Beratung und Vertretung. Unsere Expertise erstreckt sich zudem auf die Prüfung von Mieterhöhungsschreiben, Durchsetzung von Mietminderungen und die Lösung von Nachbarschaftskonflikten, bei denen Lärm oder andere Störungen die Wohnqualität beeinträchtigen können. Kommt es zu einem Rechtsstreit oder eine Räumungsklage, weisen wir tiefe Erfahrung in Mietprozessen, Räumungssachen inklusive Härtefallregelungen auf, sei es für den Mieter oder Vermieter. 

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Schimmelwohnung

Planung und Vorgehen bei gesundheitsgefährdendem Schimmelbefall

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Schimmel zählt zu den häufigsten Mängeln in deutschen Mietwohnungen und stellt auch in unserer anwaltlichen Praxis einen Beratungsschwerpunkt dar. Vermieter neigen gegenüber nicht anwaltlich vertretenen Mietern dazu, das Problem zu ignorieren oder durch oberflächliches Reinigen und Desinfizieren kurzfristig zu „lösen“. Auch schieben Vermieter gerne pauschal die Schuld auf den Mieter, der angeblich nicht ausreichend lüfte. Mieter sollten sich davon nicht beeindrucken lassen. Im Rahmen unserer Beratung klären wir zunächst das konkrete Ausmaß des Schimmelbefalls und die dadurch gerechtfertigte Mietminderungshöhe. Im Anschluss wird der Vermieter zur ordnungsgemäßen Beseitigung des Mangels sowie zur Anerkennung der festgestellten Minderungsquote aufgefordert. Dabei hat der Mieter das Recht auf eine nicht nur eine kurzfristige Symptombehandlung, sondern eine nachhaltige, sach- und fachgerechte Mangelbeseitigung – bspw. verbunden mit dem Entfernen betroffener Tapeten, baulichen Eingriffen in die Wandstruktur oder umfassenden Dämmmaßnahmen. Sollten außergerichtliche Einigungsversuche nicht fruchten, erheben wir konsequent Klage.

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Minderung der Miete bei Mängeln

Durchsetzung eines zentralen Anspruchs bei Wohnraummängeln

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Trotz mieterfreundlicher Minderungsgesetze scheuen viele Mieter aus Angst vor Konflikten die Geltendmachung einer Mietminderung und verzichten damit auf eines ihrer wichtigsten mietrechtlichen Rechte. Dabei berechtigen zahlreiche typische Mängel zur Minderung der Miete, darunter technische Defekte in der Wohnung, Schimmelbefall, Nachbarlärm, Ausfall der Heizung, Wasserschäden, defekte Fenster oder der Ausfall von Strom, Warm- oder Kaltwasser. In schweren Fällen, etwa bei vollständiger Unbewohnbarkeit infolge eines gravierenden Schimmelbefalls oder nicht nutzbarer Heizungs- und Wasserversorgung beträgt die Minderung bis zu 100 %, also der gesamten Warmmiete. Ziel unserer Tätigkeit ist zunächst die außergerichtliche Einigung mit dem Vermieter über die Höhe der Mietminderung und die Aufforderung zur Mangelbeseitigung. Kommt es zu keiner Einigung, wird Klage auf Feststellung der Minderungshöhe und auf ordnungsgemäße Beseitigung des Mangels erhoben, wobei die Mietminderung bis zur vollständigen Mängelbeseitigung fortbesteht.

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Mieterhöhung - Grundmiete und Nebenkostenvorauszahlung

Prüfung von Erhöhungsverlangen der Grundmiete und Nebenkosten

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Mandanten berichten häufig von rechtswidrigen Mieterhöhungen, die ohne Beachtung der gesetzlichen Vorgaben ausgesprochen werden. Erfahrungsgemäß sollte jede Mieterhöhung anwaltlich geprüft werden, bevor ihr zugestimmt oder die erhöhte Miete vorbehaltlos gezahlt wird. Eine Erhöhung der Grundmiete ist nur zulässig, wenn sie sich im Rahmen des örtlichen Mietspiegels bewegt. Dabei sind jedoch alle individuellen Merkmale der Wohnung, des Gebäudes sowie der Wohnlage zu berücksichtigen, da diese zu erheblichen Abwertungen führen können. Vermieterseitig wird häufig versucht, pauschal die maximal zulässige Kappungsgrenze von 20 % auszuschöpfen, obwohl die tatsächlichen Umstände dies nicht rechtfertigen. Wir prüfen daher systematisch die einschlägigen Parameter des Mietspiegels und ermitteln auf dieser Grundlage, ob ein Vorgehen gegen die Mieterhöhung angebracht ist. Eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung ist ausschließlich mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung zulässig und muss sich am ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag orientieren. Auch hier kommt es regelmäßig zu unzulässigen Anpassungen, gegen die wir zielgerichtet vorgehen.

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Kündigung und Räumungsklage

Mieterseitiges Kündigungsrecht, Vorgehen bei vermieterseitigen Kündigungen und Räumungsklagen

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Kündigungen und anschließende Räumungsklagen stellen für Mieter regelmäßig eine psychisch belastende Ausnahmesituation dar. Entsprechend sorgfältig und strukturiert gehen wir mit derartigen Verfahren um. Im Wohnraummietrecht besteht ein umfassender Kündigungsschutz zugunsten des Mieters. Eine Kündigung durch den Vermieter ist nur unter den gesetzlich definierten Voraussetzungen zulässig – etwa bei erheblichem Zahlungsverzug, wiederholten schwerwiegenden Vertragsverstößen oder im Fall von Eigenbedarf. Kündigungen oder Räumungsklagen werden daher durch uns umfassend auf ihr rechtliche Wirksamkeit geprüft, um gegebenenfalls mit rechtlichen Mitteln dagegen vorzugehen.

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Im gewerblichen Mietrecht hingegen besteht – abhängig vom vertraglichen Inhalt – vielfach die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter. Maßgeblich ist hierbei die konkrete mietvertragliche Regelung, deren Wortlaut wir präzise analysieren, um die Wirksamkeit der Kündigung rechtlich einzuordnen.

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Auf Mieter- oder Vermieterseite besteht das Recht zur Kündigung – selbst bei langen Zeitmietverträgen –, wenn vertragswidriges Verhalten des Vermieters oder Mieters vorliegt. Hierzu zählen bspw. täuschende Angaben zur Wohnung, erheblicher Vertrauensverlust oder Vertragsverletzungen durch die Gegenpartei oder die Nichtbeseitigung angezeigter Mängel trotz Fristsetzung. In solchen Konstellationen prüfen wir die Voraussetzungen für eine Kündigung, erstellen ein rechtssicheres, anwaltliches Kündigungsschreiben mit korrekter Zustellung und setzen eine - bei fristloser Kündigung ab dem Folgetag wirksame - Vertragsauflösung ggf. gerichtlich durch.

 

Wir raten bei fristlosen Kündigungen oder vermieterseitigen Eigenbedarfskündigungen zu einer anwaltlichen Beratung und Kündigungserstellung, da die Begründung einer solchen Kündigung rechtssicher sein muss, bei Fehlern mit erheblichem Zeitverlust neu gekündigt werden muss, dabei sogar Räumungsprozesse verloren werden können.

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Nebenkostenabrechnung

Prüfung der Nebenkostenabrechnung auf Fehler und Vorgehen gegen Vermieter

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Überhöhte Nebenkostenabrechnungen zählen zu den häufigsten Streitpunkten zwischen Mietern und Vermietern und gehören zum Tagesgeschäft unserer Kanzleiarbeit. Viele Abrechnungen enthalten formale oder inhaltliche Mängel, unzulässige Umlagen oder nicht nachvollziehbare Kostenansätze. Oftmals halten sich Vermieter nicht an mietvertragliche Vereinbarungen, die die Umlageart einzelner Positionen verbindlich regeln. Hinzu kommt, dass Nachforderungen oft mit falschen Vorauszahlungserhöhungen verbunden werden, obwohl solche Anpassungen nur bei einer korrekten Abrechnung zulässig sind. Im Rahmen unserer Beratung prüfen wir die Abrechnung im Detail, klären die Umlagefähigkeit einzelner Positionen und fordern den Vermieter bei Unstimmigkeiten zur Korrektur und zur Rückzahlung etwaiger Überzahlungen auf. Ferner verlangen wir Belegeinsicht in sämtliche abrechnungsrelevante Unterlagen, um zu prüfen, ob die angegebenen Beträge tatsächlich abgeflossen sind und rechnerisch korrekt aufgeteilt wurden.

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