Herzlich Willkommen in unserer Kanzlei. Wir stehen Mietern und Vermietern als verlässlicher Partner in allen Fragen rund um die Mietkaution zur Seite. Für Mieter geht es um die schnelle und vollständige Rückzahlung, für Vermieter um die korrekte Abrechnung und die Durchsetzung berechtigter Forderungen. Wir geben Ihnen einen klaren Überblick über Ihre Rechte und Pflichten, zeigen die rechtlichen Möglichkeiten und entwickeln eine Strategie, die Ihre Interessen schützt.​​

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Rückzahlung, Einbehalt und Abrechnung – was gilt rechtlich? 

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Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen. Die Rechtsprechung gewährt ihm jedoch einen angemessenen Prüfungszeitraum, um die Wohnung auf Schäden zu kontrollieren und offene Forderungen zu klären. Dieser Zeitraum beträgt in der Regel drei bis sechs Monate. Bei noch ausstehender Betriebskostenabrechnung darf der Vermieter einen Teil der Kaution länger einbehalten – allerdings nur in Höhe der zu erwartenden Nachforderung, nicht pauschal. Eine vollständige Zurückbehaltung „bis alles geklärt ist“ ist rechtswidrig. Der unstreitige Teil muss ausgezahlt werden. 

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Der Vermieter ist verpflichtet, eine ordnungsgemäße Kautionsabrechnung vorzulegen. Diese muss transparent sein und alle Einbehaltsgründe sowie die aufgelaufenen Zinsen enthalten. Wird die Kaution nicht ordnungsgemäß angelegt – getrennt vom Vermögen des Vermieters und verzinslich (§ 551 BGB) –, kann der Vermieter haftbar gemacht werden. Ein Zugriff auf die Kaution während des Mietverhältnisses ist nur in Ausnahmefällen zulässig, etwa bei fälligen und unbestrittenen Forderungen wie Mietrückständen. Ein „vorsorglicher Zugriff“ ist rechtswidrig. Wechselt der Eigentümer, geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Kaution auf den neuen Eigentümer über. 

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Schadensersatz und Einbehaltsgründe – klare Grenzen und Beweislast

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Die Kaution dient ausschließlich der Sicherung bestimmter Ansprüche des Vermieters: Mietrückstände, Betriebskostennachforderungen und Schadensersatz wegen Beschädigungen. Ein pauschaler Einbehalt „für alle Eventualitäten“ ist unzulässig. Auch bei noch offener Betriebskostenabrechnung darf nur ein angemessener Teil zurückbehalten werden. 

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Bei Schadensersatz entstehen die meisten Streitigkeiten. Der Vermieter darf die Kaution nur für Schäden verwenden, die über die vertragsgemäße Abnutzung hinausgehen. Normale Gebrauchsspuren wie kleine Bohrlöcher oder Abnutzung des Teppichs sind kein Schaden. Außerdem trägt der Vermieter die Beweislast für den Schaden und dessen Höhe. Übergabeprotokolle sind entscheidend. Fehlen sie, wird es für den Vermieter schwierig. Bei der Berechnung gilt das Zeitwertprinzip: Es darf nicht der Neuwert ersetzt werden, sondern nur der Wert des beschädigten Gegenstands zum Zeitpunkt des Schadens. Schadensersatzansprüche verjähren regelmäßig sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB). 

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Schönheitsreparaturen – ein typischer Streitpunkt ​

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Ein besonders häufiger Grund für Auseinandersetzungen über die Mietkaution sind angeblich nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen. Grundsätzlich gilt: Schönheitsreparaturen sind eigentlich Sache des Vermieters. Nur wenn der Mietvertrag wirksam eine Pflicht des Mieters enthält, muss dieser die Renovierung übernehmen.  Viele Mietverträge enthalten jedoch Klauseln, die nach aktueller Rechtsprechung unwirksam sind, etwa starre Fristen („alle drei Jahre streichen“) oder eine verpflichtende Endrenovierung unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung. Solche Klauseln sind nichtig, und der Vermieter darf keine Kosten für Schönheitsreparaturen aus der Kaution einbehalten. 

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Selbst wenn eine wirksame Renovierungspflicht besteht, muss der Vermieter nachweisen, dass tatsächlich ein Renovierungsbedarf vorliegt. Pauschale Abzüge für „Renovierungskosten“ ohne Nachweis sind rechtswidrig. Außerdem gilt: Normale Gebrauchsspuren wie leichte Wandverschmutzungen oder kleine Bohrlöcher sind keine Schäden, sondern vertragsgemäße Abnutzung. 

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Wir prüfen für Sie, ob die Schönheitsreparaturklausel wirksam ist, ob ein Renovierungsbedarf besteht und ob der Vermieter die Kosten korrekt berechnet hat. So verhindern wir unberechtigte Abzüge und setzen Ihre Ansprüche auf vollständige Kautionsrückzahlung durch.  Der Vermieter kann keine Kosten aus der Kaution einbehalten. Selbst bei wirksamer Pflicht muss der Vermieter nachweisen, dass tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Pauschale Abzüge ohne Nachweis sind rechtswidrig. Wir prüfen die Wirksamkeit der Klausel und verhindern unberechtigte Abzüge. 

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Aufrechnung und Durchsetzung – so kommen Sie zu Ihrem Geld​

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Der Vermieter kann offene Forderungen mit der Kaution verrechnen, etwa Mietrückstände, Betriebskostennachforderungen oder Schadensersatz. Doch auch hier gilt: Die Forderungen müssen berechtigt und nachweisbar sein. 

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Wenn der Vermieter nicht zahlt, helfen wir Ihnen, Ihre Ansprüche durchzusetzen. Der erste Schritt ist eine außergerichtliche Zahlungsaufforderung mit Fristsetzung. Bleibt die Zahlung aus, erheben wir Klage auf Kautionsrückzahlung. Dabei machen wir auch Verzugszinsen (§ 288 BGB) und weitere Schadenspositionen geltend. Für Vermieter übernehmen wir die rechtssichere Abrechnung und die Durchsetzung berechtigter Ansprüche. 

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Warum anwaltliche Hilfe hier essentiell ist — Ihr Vorteil durch unsere Erfahrung und Strategie​

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Die Rückzahlung der Mietkaution ist rechtlich komplex. Fehler bei der Abrechnung, unzulässige Einbehalte oder fehlende Nachweise führen schnell zu Streit. Wir sorgen für eine klare Strategie, prüfen alle Ansprüche und vertreten Ihre Interessen – außergerichtlich oder vor Gericht. 

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Kontaktieren Sie uns für eine fundierte Ersteinschätzung. Wir prüfen Ihre Situation sofort, erläutern die rechtlichen Möglichkeiten und entwickeln eine maßgeschneiderte Strategie, die Ihre Interessen bestmöglich schützt.